В умовах сьогодення малий та середній бізнес перебувають в загрозливому стані, здебільшого через високі витрати на оренду приміщень. Із оголошенням карантину та введенням режиму надзвичайної ситуації в Україні влада заборонила здійснювати певні види діяльності – працювати закладам громадського харчування, роздрібної торгівлі, салонам краси, барбершопам тощо. Через це суми виторгів зменшились, а наслідок цього – відсутність можливості платити оренду.
Звичайно, ці обставини дали поштовх для переоцінки правовідносин оренди нерухомого і як ніколи вивели проблематику на новий рівень актуальності. Орендодавці та орендарі навипередки кинулись доводити одне одному свою правоту, часто плутаючи та підміняючи законодавчі поняття, даючи їм невірну правову оцінку.
На жаль, підприємці часто ототожнюють поняття «звільнення від відповідальності» та «звільнення від виконання зобов’язання» за умов настання форс-мажорних обставин. Це найбільша помилка, оскільки ці поняття абсолютно різні та породжують зовсім різні правові наслідки. Давайте розберемо їх детальніше.
За загальним правилом цивільного законодавства, зобов’язання повинне виконуватись належним чином та в повному обсязі згідно з умовами, що визначені договором або законом. У випадку невиконання чи неналежного виконання свого зобов’язання сторона несе відповідальність відповідно до умов договору та вимог законодавства. Відповідальність – це, по суті, правові наслідки, перелік яких передбачений у статті 611 Цивільного кодексу України, а саме:
- припинення зобов’язання;
- зміна умов зобов’язання;
- сплата неустойки;
- відшкодування збитків та моральної шкоди.
У порядку дотримання принципу свободи договору сторони можуть передбачити й інші правові наслідки невиконання зобов’язання, аби вони не суперечили законодавству. Стаття 614 Цивільного кодексу України визначає, що особа, яка порушила зобов’язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Тобто усвідомлює значення своїх дій, наслідки невиконання своїх зобов’язань за договором та бажає або допускає їх настання.
Статтею 218 Господарського кодексу України визначено, що суб’єкт господарювання за порушення господарського зобов’язання несе господарсько-правову відповідальність, якщо не доведе, що належне виконання зобов’язання виявилося неможливим внаслідок дії непереборної сили, тобто надзвичайних і невідворотних обставин за певних умов здійснення господарської діяльності (для юридичних осіб).
Водночас стаття 617 Цивільного кодексу України передбачає, що особа, яка порушила зобов’язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов’язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (для фізичних осіб).
В означеному контексті законодавець звільняє саме від відповідальності за невиконання зобов’язання, а не від виконання самого зобов’язання, і то виключно за наявності обставин непереборної сили, що мають характер надзвичайних і невідворотних. Сюди належать такі, що перебувають за межами контролю сторони договору та об’єктивно унеможливлюють виконання зобов’язань, передбачених умовами договору.
І от ми плавно підходимо до визначення та переліку таких обставин, які зустрічали у будь-яких договорах, а особливо у договорах оренди нерухомого майна – форс-мажорні обставини. До речі, у цивільно-правових договорах умови, що визначають перелік та особливості застосування форс-мажорних обставин, називаються «форс-мажорне застереження».
Відповідно до статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» виключно до компетенції Торгово-промислової палати України належать підтвердження форс-мажорних обставин, перелік яких визначений у частині 2 цієї статті. У зв’язку з критичною ситуацією поширення у світі коронавірусу COVID-19 в якості профілактичних заходів постановою Кабінету Міністрів України № 211 від 11.03.2020 року «Про запобігання поширенню на території України коронавірусу COVID-19» на території України запроваджено карантин з 12 березня 2020 року, який згодом продовжили до 24 квітня, а потім – до 11 травня.
В умовах карантину у суспільстві гостро постало питання щодо необхідності правового регулювання статусу «карантину» та інтеграцію цього поняття в законодавство. І от, 17 березня прийняли закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України, спрямованих на запобігання виникненню і поширенню коронавірусної хвороби (COVID-19)», яким віднесли карантин до форс-мажорних обставин.
З огляду на наведені законодавчі акти, в умовах карантину орендар лише звільняється від відповідальності (пеня, штраф, припинення договору тощо) за порушення зобов’язання (сплата орендної плати) та може просити про відстрочення чи навіть розтермінування.
Проте для орендарів не усе так погано, і, на моє переконання, вони все ж можуть бути звільнені від виконання зобов’язання у вигляді сплати орендної плати в порядку частини 6 статті 762 Цивільного кодексу України, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Безумовно, в цій статті слід звернути увагу на особливі умови, які звільняють орендарів від сплати, а саме наявність обставин, за які він не відповідає. І саме зараз у пригоді стане Закон України «Про торгово-промислові палати в Україні», який у новій редакції передбачає, що карантин є форс-мажорними обставинами, тобто обставинами непереборної сили, які перебувають поза межами його волі та контролю, а отже, такими, за які він не відповідає.
Крім того, Верховна Рада України 30 березня прийняла Закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів, спрямованих на забезпечення додаткових соціальних та економічних гарантій у зв’язку з поширенням коронавірусної хвороби (COVID-2019)», яким внесла зміни до Цивільного кодексу України та доповнено Прикінцеві положення пункту 14. В ньому встановлюється, що «з моменту установлення карантину, введеного постановою Кабінету Міністрів України «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2» від 11 березня 2020 року № 211 (з наступними змінами і доповненнями), і до його завершення в установленому законом порядку наймач може бути звільнений від плати відповідно до частини шостої статті 762 цього кодексу.
Отже, на підтвердження факту існування обставин непереборної сили, які є непередбачувані, надзвичайні та невідворотні, перебувають поза контролем не тільки орендаря, але й орендодавця, слід покликатись на:
1)Постанову Кабінету Міністрів України від 11.03.2020 року № 211 «Про запобігання поширенню на території України гострої респіраторної хвороби COVID-19, спричиненої коронавірусом SARS-CoV-2», зі змінами, внесеними постановами КМУ від 16.03.2020 року № 215 та від 25.03. 2020 року № 239, якою введено карантин та заборонено здійснювати господарську діяльність суб’єктами господарювання.
2) Рішення Львівської міської комісії з питань техногенно-екологічної безпеки та надзвичайних ситуацій від 16.03.2020 року (зі змінами та доповненнями) яка дублює положення постанов КМУ, а також деталізує обмеження життєдіяльності міста відповідної до специфіки міста.
3)Постанову Кабінету Міністрів України від 25.03.2020 року № 239, якою на території всієї України введено режим надзвичайної ситуації з протидії та запобігання поширенню COVID-19.
У взаємозв’язку цих законодавчих норм орендар має право просити знизити орендну плату або й взагалі її скасувати, оскільки є достатньо підстав, які обґрунтовують неможливість використовувати приміщення на момент існування карантину та режиму надзвичайного стану.
Однак, незважаючи навіть на такі вбивчі законодавчі аргументи орендарів, орендодавці не хочуть іти на зниження чи то взагалі на скасування орендної плати на період карантину, погрожуючи достроковим розірванням договору з його ініціативи.
І в цьому випадку є одне але.
Порядок припинення договірних відносин також чітко і вичерпно врегульований цивільним та господарським законодавством, а самі договори оренди як правило містять умови про дострокове розірвання договору за ініціативою однієї із сторін у випадку повідомлення стороною-ініціатором за 2 місяці до такого розірвання.
Зокрема, частина 1 статті 291 Господарського кодексу передбачає, що одностороння відмова від договору оренди не допускається. Додатково цією ж статтею визначений вичерпний перелік підстав, які допускають припинення договору, а саме:
- закінчення терміну, на який його було укладено,
- викупу (приватизації) об’єкта оренди,
- ліквідації суб’єкта господарювання-орендаря,
- загибелі (знищення) об’єкта оренди.
Якщо жодна з таких обставин не підтверджена, тоді вам немає за що хвилюватись.
Разом з тим, частина 3 статті 291 Господарського кодексу вказує, що договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним кодексом України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього кодексу. Однак, стаття 188 Господарського кодексу України передбачає лише домовленість сторін на припинення його чи зміну його умов.
Норми Цивільного кодексу України, до якого нас відсилає Господарський кодекс, передбачають виключний перелік підстав для припинення чи розірвання договору оренди, які визначені у статті 783. Серед таких підстав немає «дострокового розірвання договору оренди у разі не оплати оренди». Такі умови погоджують виключно за угодою сторін і повинні бути прописані у договорі оренди.
Відзначу, що у ЦК України (стаття 782) передбачена можливість орендодавця відмовитись від договору оренди лише за єдиної підстави: якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців поспіль.
З огляду на усі вищевикладені законодавчі положення, орендодавець не можете припинити в односторонньому порядку договір оренди без згоди орендаря, покликаючись при цьому на не оплату за користуванням приміщенням протягом періоду, в який воно не могло використовуватись орендарем через обставини непереборної сили.
Разом з тим, вкрай важливо у таких випадках та й у цілому при укладенні договорів оренди нежитлового приміщення звернути увагу на цільове призначення приміщення (комерційне приміщення) та мету, з якою воно передається у користування. Як правило це господарська діяльність у вигляді роздрібної торгівлі товарами, надання послуг, діяльність закладів громадського харчування тощо.
Зазначу також, що ключову роль у правовідносинах оренди відіграють самі договори оренди та усі істотні умови, які в них передбачені. Адже саме цими умовами ви будете керуватись при прийнятті рішень, що визначатимуть подальшу долю ваших відносин з орендодавцем. Законодавство про оренду нерухомого майна не регулює деталізовано ці правовідносини так, як це можете врегулювати ви самостійно, передбачивши в договорі усі істотні умови, в тому числі щодо звільнення від орендної плати.
Особисто я вважаю, що сторони у правовідносинах оренди, якими як правило є підприємці, повинні взаємодіяти у такий несприятливий для бізнесу період. Йти на компроміси та взаємні поступки одне одному задля підтримки рівня економічної стабільності та збереження добропорядних стосунків з огляду на довготривалий горизонт співпраці. Тому діалог та переговори повинні передувати офіційному листуванню, а у випадку негативної відповіді можна застосовувати усі законодавчі інструменти задля доведення своєї позиції.
З повагою,
Роман Салабай. Адвокат, правозахисник
